Fiduciaire
La société civile immobilière au Luxembourg (SCI)
Formalités de constitution
La création de société civile immobilière (SCI) au Luxembourg peut être réalisée :
- soit par acte sous seing privé,
- soit par acte notarié.
L’acte de société doit par ailleurs obligatoirement être publié au Mémorial, section C, et déposé au Registre de Commerce. La société civile immobilière luxembourgeoise est en outre dotée de la personnalité morale.
Le capital
Aucun capital minimum n’est prévu par la Loi. Les associés peuvent faire des apports en numéraire, en nature et en industrie.
Les associés
Les associés (au minimum 2) sont indéfiniment responsables des dettes de la société civile immobilière proportionnellement au nombre d'associés (et non au prorata de leur participation).
Exemple: une société civile compte trois associés.
- Pierre détient 20%
- Jacques détient 10%
- Jean détient 70%
Pierre, Jacques et Jean sont indéfiniment responsables, chacun pour 1/3 des dettes de la société.
L’administration de la société
La loi avait confié la gestion de la société à un « administrateur ». Pourtant, dans la plupart des actes de constitution de société civile immobilière (SCI), on appelle erronément le dirigeant « gérant ».
Le régime fiscal
Sur le plan fiscal, la société civile immobilière luxembourgeoise est une société dite « transparente », c’est à dire qu’elle n’est jamais imposée dans son propre chef, mais dans le chef de ses associés (le revenu imposable est déterminé au niveau de la société, puis ventilé dans le chef de chaque associé, puis imposé dans le chef de chacun).
Obligation comptables
La SCI doit tenir une comptabilité pour répondre aux exigences fiscales et de transparence vis à vis des associés mais les comptes n'ont pas à être déposés au RCS.
Durée de la société
La SCI peut être constituée pour une durée déterminée ou indéterminée mais elle finit obligatoirement en cas de décès d'un associé1.
Conclusion
La société civile immobilière luxembourgeoise offre un cadre pratique et sécurisant pour les investissements immobiliers. Pour autant, dans le cadre de la planification des investissements immobiliers internationaux (investissements immobiliers en France notamment), les investisseurs préféreront bien souvent la société anonyme immobilière.
1 art.1865 du Code Civil