Imposition des plus values immobilières au Luxembourg

La résidence principale

La plus-value réalisée lors de la cession de la résidence principale est en principe exonérée d'impôt.

La seule difficulté peut résider dans le fait qu'une résidence principale se définit comme ayant été la résidence habituelle du cédant, depuis l'acquisition et pendant au moins les 5 années qui précédent la cession. Des cas particuliers peuvent donc se présenter du fait de l'inoccupation pendant un certain laps de temps depuis l'acquisition ou de l'inobservation du délai de 5 ans. Sur ces 2 situations, il existe des assouplissements possibles dans les cas de force majeure ou de déménagement nécessaire et raisonnable. Par exemple si le cédant n'a pas occupé le bien dès la date d'achèvement ou d'achat, mais a attendu la fin de l'année scolaire pour aménager, on considèrera qu'il a bien occupé l'immeuble depuis la date d'acquisition. De même si le cédant avait fait procéder à des réparations ou rénovations avant de déménager on considèrera qu'il occupe sa résidence depuis l'acquisition. Aussi, il n'est pas nécessaire de remplir la condition de 5 années d'occupation si la vente est motivée pour des raisons familiales (enfants supplémentaires ou divorce) ou professionnelle (changement d'employeur ou mutation).

Il convient également d'avoir à l'esprit que résidence principale ne veut pas forcément dire domicile fiscal. Par exemple, il est possible de posséder une résidence principale à Luxembourg tout en ayant un domicile fiscal à l'étranger.

Dans tous les autres cas de cession d'un bien immobilier au Luxembourg, la plus-value est imposable et le régime d'imposition diffère selon qu'il s'agisse d'un bénéfice spéculatif ou d'un bénéfice de cession.

Les immeubles vendus moins de 2 ans après leur acquisition

L'imposition de la plus-value provenant de la cession d'un bien immobilier acquis depuis moins de 2 ans à titre onéreux est soumise aux dispositions de l'article 99 bis du LIR (bénéfice spéculatif). Le bénéfice est égal à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition augmenté des frais d'obtention. C'est-à-dire que les frais de cession en relation directe avec la vente, comme par exemple les commissions payées à un agent immobilier, diminuent la plus-value imposable. Ce bénéfice n'est susceptible d'aucun abattement, il est en outre assimilé aux revenus ordinaires, et imposable au tarif normal.

Les immeubles vendus plus de 2 ans après leur acquisition

L'imposition de la plus-value provenant de la cession à titre onéreux d'un bien immobilier acquis depuis plus de 2 ans est soumise aux dispositions de l'article 99 ter du LIR (bénéfice de cession). Pour les acquisitions à titre gratuit (héritage) il est en outre fait appel à des modalités particulières pour déterminer le prix d'acquisition.

Acquisition à titre onéreux 

Le revenu est égal à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition augmenté des frais d'obtention. Le prix d'acquisition est aussi réévalué par l'application d'un coefficient correspondant à l'année où la dépense a été engagée (article 102-6 du LIR). Ce revenu est en outre susceptible d'abattements et est à ranger dans la catégorie des revenus extraordinaires, imposés au demi-taux global.

Acquisition à titre gratuit

Le revenu dégagé lors de la cession du bien acquis à titre gratuit (c'est-à-dire par voie d'héritage) est calculé comme il est indiqué ci-dessus pour l'acquisition à titre onéreux et bénéficie des mêmes déductions et de l'imposition au demi taux global.  En l'espèce il est retenu un prix d'acquisition qui est celui payé par le détenteur antérieur ayant acquis le bien en dernier lieu à titre onéreux. Ce prix d'acquisition est réévalué dans les conditions décrites au paragraphe précédent. Il est à noter que les droits de succession éventuellement payés (les droits de succession étant peu courants au Luxembourg)  n'entrent pas dans la détermination du prix d'acquisition, cependant et dans la limite de 3 ans entre la succession et la vente, une partie des droits de succession peut être admise comme prix d'acquisition.

Année d'imposition 

Dans tous les cas examinés ci-dessus et en dérogation au régime général, l'année d'imposition et donc de déclaration de la plus-value immobilière  est celle de l'année de cession indépendamment de la date du paiement du prix (article 102-12 du LIR). Ainsi, la déclaration et l'imposition de la plus-value sont à rattacher à l'année N, dans le cas d'un acte de vente réalisé par le notaire l'année N, même si le règlement n'intervient que dans l'année N+1.