La détention d'un immeuble en France par une société Luxembourgeoise

Note d’actualité de décembre 2007 (par le cabinet fiscal Fiduciaire Luxembourg Paris Genève LPG) :

Un avenant à la convention fiscale franco-luxembourgeoise a été signé entre les pays au mois de juillet 2006.

Cet avenant est entré en vigueur le 1 janvier 2008. Il a pour effet de rendre imposable dans le pays de situation de l’immeuble les revenus immobiliers ou les plus-values immobilières, même lorsque ceux-ci sont générés par une société soumise à un impôt équivalent à l’IRC (respectivement l’IS).

Notons toutefois que cet avenant ne contient en revanche aucune disposition assimilant les sociétés à prépondérance immobilière ä des immeubles, alors même que la France essayait de faire insérer une telle disposition dans la convention fiscale renégociée.

Jusqu'à l'entrée en vigueur de l'avenant, c'est le régime suivant qui s’appliquait :

La détention par une société luxembourgeoise d’un immeuble situé en France
par le cabinet fiscal Fiduciaire Luxembourg Paris Genève LPG

La détention par une société luxembourgeoise d’un immeuble situé en France pose un enjeu de fiscalité internationale puisque tant l’Etat de situation de l’immeuble (la France) que l’Etat du domicile de la société (le Luxembourg) vont revendiquer le droit d’imposer les revenus procurés par l’immeuble.

La solution est à chercher dans la convention fiscale franco-luxembourgeoise, et dans ses successives interprétations, tant il est vrai qu’il s’agit ici d’un débat controversé qui n’a toujours pas trouvé sa solution.

La convention fiscale franco-luxembourgeoise, conclue le 1er avril 1958, est inspirée du modèle OCDE (les deux pays sont membres de l’organisation).

Pour autant, les dispositions de l’article 6.4 du “modèle”, dont la portée est de calquer le régime des entreprises sur la règle générale (l’imposition dans le pays de situation) en qualifiant les revenus des entreprises de “revenus fonciers”, n’y est pas reprise.

En conséquence, se posait la question de la qualification d’un tel revenu pour savoir lequel des deux Etats (la France ou le Luxembourg) était en droit d’imposer ce revenu.

La première réponse fut apportée par le Conseil d’Etat français, qui, au travers de l’arrêt “Sàrl Société d’Investissement Agricole et Forestier” du 18 mars 1994 (2), a considéré qu’en l’absence de dispositions explicites dans la convention fiscale, il fallait en revenir au droit interne pour qualifier le revenu, avant de retourner à la convention fiscale pour imposer le revenu ainsi qualifié, conformément aux règles qui lui sont applicables.

Ce faisant, le conseil d’Etat a d’abord constaté qu’en droit interne français, les revenus immobiliers des entreprises (sociétés opaques) relèvent de la catégorie bénéfices commerciaux (art 206.1 du Code Général des Impôts français).

Puis il a constaté qu’aux termes de l’article 4 de la convention fiscale franco-luxembourgeoise, les revenus relevant de cette catégorie sont exclusivement imposables dans le pays où l’entreprise dispose d’un établissement stable, et qu’un immeuble ne constituait pas à lui seul un établissement stable.

Pour en conclure que les revenus générés par les biens immobiliers situés en France et appartenant à cette société luxembourgeoise devaient être imposés au Luxembourg.

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