fiscalité personnelle

Imposition des plus-values immobilières

Imposition des plus-values immobilières

 

La résidence principale

La plus-value réalisée lors de la cession de la résidence principale est en principe exonérée d’impôt¹. Deux cas peuvent se présenter.

1- L’habitation est occupée par le contribuable au moment de la vente

Pour que l’habitation soit considérée comme résidence principale, il suffit de répondre à l’une des conditions suivantes :

- l’occupation doit avoir eu lieu aussitôt après l’acquisition ou l’achèvement ;
- l’habitation a été occupée pendant au moins les 5 années précédant la vente ;
- la vente est réalisée pour des motifs familiaux ou professionnels.

La notion d’occupation est maintenue si la réalisation de la vente a lieu au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit l’année du déménagement.

2- L’habitation est inoccupée par le contribuable au moment de la vente

Pour que l’habitation soit considérée comme résidence principale, il faut répondre simultanément aux 3 conditions suivantes :

- l’occupation doit avoir eu lieu suite à l’acquisition ou l’achèvement ;
- le vendeur n’est pas propriétaire d’une autre habitation (y compris résidence secondaire et pied-à-terre) ;
- la vente est réalisée pour des motifs familiaux ou professionnels.

La notion d’inoccupation est maintenue même si la réalisation de la vente a lieu après le 31 décembre de l’année qui suit l’année du déménagement.
 

Il convient également d’avoir à l’esprit qu’une résidence principale n’est pas nécessairement un domicile fiscal. Par exemple, il est possible de posséder une résidence principale au Luxembourg tout en ayant un domicile fiscal à l’étranger. Dans tous les autres cas de cession d’un bien immobilier au Luxembourg, la plus-value est imposable et le régime d’imposition diffère selon qu’il s’agisse d’un bénéfice spéculatif ou d’un bénéfice de cession.

 

Les immeubles vendus moins de 2 ans après leur acquisition

L’imposition de la plus-value provenant de la cession d’un bien immobilier acquis depuis moins de 2 ans à titre onéreux est soumise aux dispositions de l’article 99 bis du LIR (bénéfice spéculatif). Le bénéfice est égal à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition augmenté des frais d’obtention. C'est-à-dire que les frais de cession en relation directe avec la vente, comme par exemple les commissions payées à un agent immobilier, diminuent la plus-value imposable. Ce bénéfice n’est susceptible d’aucun abattement, il est en outre assimilé aux revenus ordinaires et imposable au taux normal.

Bénéfice = prix de cession – (prix d’acquisition + frais d’obtention)

 


Les immeubles vendus plus de 2 ans après leur acquisition

L’imposition de la plus-value provenant de la cession à titre onéreux d’un bien immobilier acquis depuis plus de 2 ans est soumise aux dispositions de l’article 99 ter du LIR (bénéfice de cession). Pour les acquisitions à titre gratuit (héritage), il existe des modalités particulières pour déterminer le prix d’acquisition.

  1. Pour une acquisition à titre onéreux

Le revenu est égal à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition augmenté des frais d’obtention. Le prix d’acquisition est aussi réévalué par l’application d’un coefficient correspondant à l’année où la dépense a été engagée². Ce revenu est susceptible d’abattements et est à ranger dans la catégorie des revenus extraordinaires, imposés au demi-taux global.

Revenu = prix de cession – (prix d’acquisition réévalué + frais d’obtention)

 

  1. Pour une acquisition à titre gratuit

Le revenu dégagé lors de la cession d'un bien acquis à titre gratuit (c'est-à-dire par voie d’héritage) est calculé comme  indiqué ci-dessus pour l’acquisition à titre onéreux et bénéficie des mêmes déductions et de l’imposition au demi-taux global. Au cas particulier, le prix d’acquisition retenu est celui qui a été payé par le détenteur antérieur. Ce prix d’acquisition est réévalué dans les conditions décrites au paragraphe précédent. Il est à noter que les droits de succession éventuellement payés (les droits de succession étant peu courants au Luxembourg) n’entrent pas dans la détermination du prix d’acquisition³.

 

Année d’imposition

Dans tous les cas examinés ci-dessus, et en dérogation au régime général, l’année d’imposition (et donc de déclaration de la plus-value immobilière) est celle de l’année de cession indépendamment de la date du paiement du prix4. Ainsi, la déclaration et l’imposition de la plus-value sont à rattacher à l’année N, dans le cas d’un acte de vente réalisé par le notaire l’année N, même si le règlement n’intervient que dans l’année N+1. 

 

¹ Article 102 bis du LIR
² Article 102-6 du LIR
³ Cependant, et dans la limite de 3 ans entre la succession et la vente, une partie des droits de succession peut être admise comme prix d’acquisition.
4 Article 102-12 du LIR